Оценка недвижимости в сельской местности
Несмотря на то, что большинство населения нашей страны проживает в городах, недвижимость в сельской местности пользуется достаточно устойчивым спросом. Это объясняется тем, что городские жители любят приобретать дома в близлежащих деревнях и поселках в качестве второго жилья для проживания летом. Эта традиция сформировалась уже достаточно давно и теперь, в эпоху рыночных отношений, стала одной из тенденций, формирующих рынок.
Сегодня сельские дома и земельные участки широко продаются и покупаются, что в свою очередь порождает потребность в оценке недвижимости на селе. Стоимость сельской недвижимости формируется по несколько иным факторам, в отличие от стоимости городского жилья. Главными ценообразующими факторами для домов в сельской местности являются факторы внешнего окружения, то есть все то, что находится рядом с объектом. Факторы внешнего окружения, которые увеличивают стоимость объекта недвижимости – это зеленые насаждения (леса, сады, рощи), водные объекты (пруды, озера, реки, моря), наличие хорошего подъезда для автотранспорта и т.п. Факторы внешнего окружения, которые уменьшают стоимость объекта недвижимости - это близость производственных объектов, плохой подъезд автотранспорта, загрязненный воздух и т.п. При проведении оценки недвижимого имущества, расположенного в сельской местности, необходимо учитывать все эти предпочтения покупателей.
Оценка сельской недвижимости ставит перед независимым оценщиком еще одну задачу – задачу поиска похожих объектов, которые на дату оценки предложены на продажу. В маленьких селах зачастую эта задача становится неразрешимой – ведь всего в селе может быть около 20-30 домов. При этом расположение населенного пункта может быть уникальным – например, в лесу на берегу озера, что сделает невозможным проведения сравнений по аналогам из ближайших населенных пунктов.
В таком случае, для расчета рыночной стоимости используют не сравнительные, а затратные методы оценки. При использовании затратных методов, сначала определяют сумму затрат на строительство объекта, идентичного объекту оценки (с учетом износа объекта оценки), а затем к этим затратам прибавляют стоимость земельного участка (как незастроенного), на котором расположен рассматриваемый объект недвижимости.
Величину затрат на строительство дома, идентичного оцениваемому, можно определять по разному. Самый точный способ расчета таких затрат – это составление полной сметы строительства нового объекта специалистом-сметчиком. Однако такой способ очень дорог в применении, поскольку требует длительной и кропотливой работы. Стоимость работ по оценке с применением этого метода наверняка превысит разумные ожидания любого заказчика оценки.
На практике применяется другой метод оценки затрат – так называемый расчет по укрупненным нормативам. Этот метод расчета затрат опирается на накопленную статистику по стоимости строительства типовых объектов (зданий, жилых домов и т.д.), которая обобщена в специализированных справочниках – например, таких как ежеквартальный бюллетень «Индексы цен в строительстве» или справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости, предназначенные для переоценки основных фондов. Конечно, для проведения качественной и точной оценки недвижимости любыми из указанных способов, лучше всего обратиться к профессиональному оценщику.